Promoteurs immobiliers et maîtres d’ouvrages
Garanties financières d’achèvement et garanties d’exécution (GFA et GEC)
Les garanties financières d’achèvement et garanties d’exécution (également appelées garanties de bonne fin) visent à couvrir le risque de défaillance de la personne qui s’engage à vendre et construire un bien immobilier. Elles sont données par les établissements bancaires et les assureurs.
Cette garantie a pour objet de protéger l’acquéreur de la défaillance du promoteur immobilier dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il s’agit d’une garantie légale dans le cadre du secteur protégé (article L261-10-1 du code de la construction et de l’habitation). Cette dernière peut également être délivrée hors cadre du secteur protégé.
Dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière (CPI) et plus particulièrement dans le secteur protégé, le promoteur immobilier a l’obligation d’apporter au maître d‘ouvrage une garantie qui couvre la bonne d’exécution de ses engagements (article L222-9 du code de la construction et de l’habitation). Une telle garantie peut également être demandée de manière conventionnelle par les parties hors secteur protégé et dans le cas d’un contrat de contractant général.
Issue du régime de la vente d’immeuble à rénover, cette garantie vise à couvrir la défaillance du promoteur immobilier. Il s’agit là d’une obligation légale tirée de l’article L262-4 du code de la construction et de l’habitation dans le cadre du secteur protégé.
Pour les projets d’aménagements et de lotissements, le promoteur doit apporter une garantie d’achèvement desdits travaux s’il entend vendre les lots avant leur achèvement (article R442-13 du code de l’urbanisme).
Assurances de chantier
Les assurances de chantier sont des garanties souscrites dans le cadre d’une opération de construction. A ce titre, certaines sont expressément imposées par la loi et d’autres sont conseillées et généralement imposées par les diverses parties à l’opération.
Il s’agit d’une assurance qui couvre les dommages à l’ouvrage qui sont de natures décennales. Elle vise à préfinancer les travaux de réparation, à charge pour l’assureur ensuite de se retourner contre le responsable du dommage. Cette garantie légale est rendue obligatoire par l’article L242-1 du code des assurances.
Cette assurance couvre le constructeur dit « non réalisateur » (maître d’ouvrage, vendeur après achèvement, promoteur immobilier, etc.) des conséquences de sa responsabilité civile décennale susceptible d’être caractérisée au sens de l’article 1792 du code civil (article L241-2 du code des assurances). Cette garantie est indispensable notamment en cas de vente de l’immeuble construit dans un délai de 10 ans à compter de son achèvement.
Garantie de dommages facultative, cette dernière est toutefois conseillée et habituellement imposée par les différentes parties à l’opération de construction (entreprises, maître d’œuvre, banque, garant, etc.). Elle vise usuellement à couvrir les dommages à l’ouvrage durant le cours du chantier. Son objet principal est de couvrir des dommages graves à l’ouvrage qui peuvent résulter de phénomènes naturels ou bien d’actions des entreprises ou de tiers.
Le maître d’ouvrage, eu égard à ses différentes obligations, est tenu de se couvrir contre le risque de mise en jeu de sa responsabilité civile de droit commun, et cela est d’autant plus justifié compte tenu de l’importance des engagements dans le cadre d’une opération de construction. Cette garantie couvre généralement le maître d’ouvrage pendant le cours du chantier.
Il s’agit d’un contrat d’assurance pour les chantiers importants (ceux dépassant usuellement un coût total de construction de 15M€) qui couvre la responsabilité civile décennale des intervenants à l’acte de construire lorsque le coût des dommages dépasse certains seuils de déclenchement. Ce contrat dit de « seconde ligne » mutualise le risque et sécurise donc le maître d’ouvrage dans le déroulement de son chantier.
Garanties et caution de marchés
Diverses garanties liées à une opération immobilière peuvent être exigées et visent à répondre à des risques particuliers.
Le maître d’ouvrage et le constructeur sont tenus de délivrer des garanties qui couvrent le paiement des marchés signés avec leurs cocontractants. Dans la cadre de contrats de louage d’ouvrage, il s’agira de la garantie visée à l’article 1799-1 du code civil. Dans le cadre de contrats de sous-traitance, il s’agira de la garantie visée à la loi relative à la sous-traitance (Loi n°75-1334 du 31/12/1975).
Moyennant l’immobilisation du bien immobilier, le promettant peut exiger du futur acquéreur qu’il lui soit fourni un cautionnement, émanant d’un établissement bancaire ou assureur, de tout ou partie de l’indemnité d’immobilisation.
Le secteur de l’immobilier connaît différentes garanties spécifiques qui peuvent être exigées par des cocontractants. A cette fin, des dispositions contractuelles sur mesures peuvent être exigées.
