Le secteur de la promotion immobilière regroupe les entreprises dont l’activité principale est la réalisation d’opérations immobilières :
- de logements,
- de résidences de tourisme et de constructions destinées aux loisirs,
- de résidences avec services, par exemple pour le personnes âgées
- de bureaux, de locaux commerciaux et industriels en immobilier d’entreprise,
- de projets d’aménagement et de lotissement.
Outre la réalisation de programmes neufs, les programmes immobiliers peuvent également concerner des opérations d’aménagements fonciers, de la rénovation et de la réhabilitation de logements.
Le promoteur est un maître d’ouvrage. Il prend l’initiative de la réalisation du bâtiment qu’il destine à la vente, rassemble les financements nécessaires au projet et en assume les risques. Initiateur, responsable et chef de projet, il est celui pour le compte duquel l’ouvrage est construit.
Il se distingue nettement des autres acteurs de l’industrie immobilière, notamment :
-le promoteur foncier, dont la mission principale est d’acquérir et de préparer les terrains en vue de leur développement ultérieur.
-le lotisseur, chargé de la division et de la préparation des terrains en vue de leur vente -individuelle ou en lot.
-le constructeur de maisons individuelles, spécialisé dans la construction de logements sur des terrains déjà acquis.
-l’agent immobilier, dont le rôle central est de faciliter la vente ou la location de biens immobiliers en agissant en tant qu’intermédiaire entre les parties concernées.
Le promoteur immobilier possède très souvent de solides connaissances et un niveau d’étude élevé.
C’est un expert issu généralement d’une école d’ingénieurs spécialisée en construction et développement immobilier, ou issu de formations administratives, commerciales et financières.
Les grandes étapes d’une opération de promotion immobilière :
Les principales étapes d’un projet immobilier sont :
- La prospection foncière : Recherche d’un terrain constructible idéalement situé
- L’étude de faisabilité : Etude de marché, Vérifications techniques, juridiques et environnementales pour s’assurer que le terrain est exploitable
- L’obtention des autorisations administratives : délivrance du permis de construire après des autorités locales, du permis de démolition etc…
- La commercialisation du programme : Dans la majorité des cas, un promoteur ne commence les travaux qu’après avoir atteint un minimum de réservation (entre 30 et 50 %). Cette pré-commercialisation permet de rassurer les partenaires financiers qui ont le pouvoir de débloquer les fonds pour commencer le chantier
- Le financement : assurer le financement global du projet qui est souvent très important et qui peut inclure :
- des prêts bancaires (prêt immobilier, prêt relais)
- des fonds propres
- les réservations des logements précommercialisés en VEFA
- l’appel à des Investisseurs
- du crowdfunding
6.La Garantie Financière d’achèvement : La GFA fait partie des obligations légales à laquelle doit souscrire le promoteur immobilier. Elle protège les acheteurs et leur garantit l’achèvement de l’immeuble en cas défaillance du promoteur, faillite par exemple.
7. La contractualisation des travaux : Le promoteur endosse le rôle de maitre d’ouvrage et lance des appels d’offres pour confier la réalisation de la construction à des entreprises spécialisées
8. Le gros œuvre : Il désigne l’ensemble des travaux servant à construire les fondations et l’ossature du bâtiment : la maçonnerie, la charpente, la toiture…
9. Le second œuvre : ce sont des travaux de finitions comme l’électricité, la menuiserie, le revêtement du sol, la plomberie…
10. La livraison du bien fini et la remise des clés aux propriétaires
11. La gestion des réclamations des acquéreurs et le suivi des garanties
( parfait achèvement, biennales et décennales )
Les partenaires du promoteur :
Le promoteur immobilier est donc un chef d’orchestre qui collabore avec de multiples intervenants : opérateurs fonciers, aménageurs, collectivités locales, autres promoteurs (co-promotion) et offices publics de l’habitat, architectes (conception/exécution), bureaux d’études, juristes, fiscalistes, économistes, commercialisateurs, assureurs, financeurs (banques, investisseurs) …
Une activité très réglementée :
L’activité de promotion immobilière est très encadrée, et les responsabilités des promoteurs sont bien définies.
Il existe différents textes de loi qui réglementent la profession, particulièrement en ce qui concerne la construction de biens d’habitation.
Ainsi, les promoteurs doivent impérativement souscrire une Garantie Financière d’Achèvement (GFA), qui assure à l’acquéreur l’achèvement du projet immobilier même en cas de défaillance du promoteur.
Pour souscrire cette GFA, les promoteurs immobiliers peuvent notamment faire appel à une société de courtage spécialisée en garanties immobilières et construction comme DEKATRIA (www.dekatria.fr) qui les accompagnera dans la sécurisation financière de leur projet immobilier.
